買付スピードが上がる！ボリュームチェックできるソフト3選！

不動産開発・設計の分野で課題感になりやすい、「ボリュームチェック」。
このプロセスを効率化してくれる製品として、ボリュームチェックソフトが存在しています。
これらのボリュームチェックソフトを導入する際に、どのような観点で検討し、どのようなソフトを導入すればいいのか迷う方も多いのではないでしょうか。
この記事は、ボリュームチェックを効率化することに興味をお持ちの方向けにボリュームチェックソフトの導入に必要な観点と具体的にボリュームチェックソフト3つのご紹介をいたします。

1.ボリュームチェックでの遅れを防ぐために

1.1. ボリュームチェックとは？定義と必要性を解説

ボリュームチェックとは、建物の容積率や敷地面積に基づき、計画中の建築物が法規制に適合しているかを確認する作業です。
このチェックは、建築の初期段階・デベロッパーにおける案件検討で必須の作業であり、適切に行わないと後々の設計変更やスケジュール遅延につながる可能性があります。

例えば、土地の形状や用途地域によって異なる法規制に対応しなければならず、斜線制限や日影規制、容積率などを厳密に計算しておくことが求められます。
これにより、建物が法規に適合し、敷地の条件に最適化された設計が進行できるようになります。

ボリュームチェックは、不動産開発において非常に重要かつ時間がかかりやすいプロセスです。
次のセクションではそのボリュームチェックの課題に触れていきます。

1.2. ボリュームチェック待ちが発生する理由とその課題

ボリュームチェック待ちが発生する理由の一つは、手作業でのチェックが依然として多く行われていることです。
具体的には、建築計画に基づく設計図面やCADデータの解析に時間がかかることが原因です。
加えて、斜線や天空率、日影規制などの複雑な条件が絡む場合、法規に基づいた確認作業が遅れることもあります。

また、依頼先の設計事務所や内製の設計部署が複数のプロジェクトを抱えている場合、ボリュームチェックの優先順位が下がり、待ち時間が発生することもあります。
この遅延が発生すると、買付が遅れて他社にスピードで負けてしまったり、せっかくボリュームチェックを依頼しても買付スピード負けし、良い土地を仕入れられないという結果に繋がります。
このような課題は、数億の粗利のロスに繋がります。

ボリュームチェック待ちの課題を解消するためには、システムやソフトの活用が不可欠です。
ボリュームチェックソフトを使うことで、手作業のプロセスを自動化し、法規や敷地条件に即した解析が迅速に行えるようになります。

2.ボリュームチェックを迅速化できるソフトの選び方

2.1. ボリュームチェックソフトに必要な機能とは？

実は不動産開発業者と設計業者では、使用用途も求める機能も異なります。
それぞれの状況に合った機能を持つソフトを選ぶことで、ボリュームチェックに時間とコストがかかるというボトルネックの解決に繋がります。

2.2. 不動産開発業者がボリュームチェックソフトを使用する場合の必要な機能

多くの開発業者がボリュームチェックを一番のボトルネックに挙げる理由は、ボリュームチェックが完了するまでのスピードの遅さにあります。

そのため、サービスに求められるのは「迅速に、仕入れ営業員の勘よりも高い精度で大体の消化容積が把握でき、買付に素早く動けること」です。
この要素を分けると、以下の要素が大事になってきます。

• 自動で消化容積が算出される
  
  土地の消化容積が事業化できるか否かのカギを握る不動産開発業者にとって、敷地の形状や面積、容積率、法規制（斜線制限・日影規制など）を考慮した自動計算機能は不可欠です。
  この機能を活用することで、従来営業員の勘が通用しにくかった、日影規制などの法規制にも初期検討段階で手が届くようになり、営業担当者の工数削減に大きく寄与します。
  
  
  
• 簡単な操作・迅速な結果表示
  
  ボリュームチェックにかかる時間が短縮されれば、他社との競争において優位に立つことができます。
  スピーディな結果表示が可能なソフトは、買付までのタイムロスを防ぎ、迅速な意思決定に貢献できます。
  
  
  
• 簡単な操作
  
  操作の簡単さも重要と言えます。
  ボリュームチェックソフトは営業員が片手間で触るものになるため、操作が簡単であればあるほど仕入れ営業自体に集中することができます。

2.3. 設計士がボリュームチェックソフトを使用する場合の必要な機能

多くの設計士がボリュームチェックをボトルネックに挙げる理由は、ボリュームチェックにリソースを取られてプラン入れに工数が割けない、あるいは用地部からボリュームチェック依頼が来すぎて手が回らない、など工数不足が原因になります。

そのため、サービスに求められるのは「自分たちの工数を削減してくれるような、有能な手伝いとしての役割」と言えるでしょう。
この要素を分けると、以下の要素が大事になってきます。

• CAD/BIMとの連携機能
  
  設計業者にとって、CADやBIMソフトとの連携は重要です。
  この機能があれば、簡易的にソフト上で出力された設計図面をそのままCADやBIMソフトにインポートし、細かいプランの作りこみをしていくことができます。
  ソフトをたたき台として活用することで、設計業務の工数削減につながると言えます。
  
  
  
• 法規制に基づいた自動解析
  
  斜線制限や日影規制など、法規制に基づく建物の高さや形状の自動解析機能が重要です。
  これにより、設計段階での法規違反を防ぎ、後々の修正作業を最小限に抑えることができます。
  
  
  
• プラン検討と建物位置の微調整機能
  
  設計業者にとって、複数のプランを比較検討したり、建物の位置を微調整することで、消化容積を最大化できる機能が重要です。
  この機能によって、建物の配置を最適化し、敷地の有効活用が進み、より効果的な設計が可能になります。
  これにより、限られた敷地条件でも最大の消化容積を算出することができます。

3.建築・設計プロセスの効率化に活用できるボリュームチェックソフト3選

では、具体的に現在存在しているボリュームチェックソフトを比較していきましょう。
各製品の特徴を記載してお伝えしますので、ぜひご覧ください。

3.1. つくるAI デベNAVI/VCプロ

・圧倒的な操作の簡易さ
「つくるAI デベNAVI」については、物件概要書をシステム上に登録するだけで地盤情報や賃料や土地の成約事例、路線価も消化容積と共に自動的に出力されるため、圧倒的に操作が簡易かつ案件の検討工数が大幅に減少します。
VCプロについては、土地を選択して実行ボタンを押すだけでプランのたたきまで算出されます。
そのため、細かく土地情報を入力したり製図する必要はなくなります。

・出力スピードの速さ
デベNAVIは約1分、VCプロは最短15秒で出力が完成します。
AIを活用しているため自動計算が可能で、手入力などツール操作に時間をかけることはほぼありません。
また、用途地域や日影規制は土地情報を入力すると自動で反映されるため、都市計画図を確認する工数もなくなります。

・建築基準法を精度高く考慮
逆日影機能を搭載しており、用途地域分割にも対応。
VCプロに関しては天空率の図面も出力されるため、最大消化容積を効率よく検討することができます。

・（VCプロのみ）出力形式が幅広い
物件管理・VCライトはCADを使用しない開発業者向けの製品と位置付けているためDXFファイルでの出力機能はございませんが、VCプロに関してはDXFファイルでの出力にも対応しているため、そのままCADやBIMソフトにインポートして使用可能です。

3.2. ROOK2

・建物の自動配置機能
敷地の現況図取り込みと敷地・道路・交差点の設定をし、用途地域・高度地区・日影規制の設定（最大4分割まで）も可能。
建築可能空間・等高線の自動算出をすることで、建築可能空間内への建物自動配置または手動配置が行えます。
これにより、土地の最大価値を瞬時に算出し、事業化可能性の迅速な判定が可能となります。

・幅広い建築物に対応
地上30階、地下3階までの建物に対応しており、建物データに基づく根拠のある概算見積りの自動作成が可能です。
賃貸共同住宅（S・RC・WRC・SRC構造）の自動設計に対応し、複数の建物形状（I型、雁行型、への字廊下型など）から選択できます。

・事業計画の作成機能
建築費から収支計画の自動計算を行い、事業計画書の自動作成が可能。
土地所有者への事業化提案資料の迅速な作成ができ、事業提案先発掘直後の接触提案時に使用できます。
また、金融機関による融資推進支援にも活用可能です。

・幅広いデータ連携
CADデータ（DXF、DWG、SKP）、画像データ（BMP、JPG、PNG、PDF）、ADSデータ（ADX）の入出力が可能です。また、ALTA連携データ（RDX）の出力にも対応しています。

3.3. ADS

・建築基準法を精度高く考慮
道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制などの詳細解析が可能です。
複雑な敷地形状や周辺環境を考慮した建築計画の立案を支援し、リアルタイムシミュレーションによる高さ制限適合性チェックを行います。
これにより、設計初期段階から実施設計段階まで、各フェーズでの高さ制限適合性の確認や建築確認申請前の法規チェックツールとして活用できます。

・設計最適化の支援機能
建築物の最大ボリューム検討や各階の床面積最適化を支援し、設計者の意思決定をサポートします。
都市計画や地区計画などの地域固有の規制に対応した建築計画の検討も可能で、建築設計プロセス全般で使用できます。

・データ連携
ALTAシステムとの連動が可能で、JWW・DXF形式でのデータ保存に対応しています。

4.まとめ：ボリューム待ちを減らし、迅速に不動産開発を進めよう

ボリュームチェックソフトの導入により、ボリュームチェック待ちの時間を大幅に削減し、開発業務のスピードが向上します。
従来は、ボリュームチェックに時間がかかり、買付が遅れて他社に遅れを取ることがありました。
しかし、自動計算機能や高精度の解析機能を備えたソフトを活用することで、買付までの時間が短縮され、仕入れの効率化が実現します。

さらに、法規制対応やCAD/BIMとの連携により、設計の手戻りを減らし、工数削減とコスト削減にもつながります。
自社のニーズに合った機能やサポート体制を持つソフトを選ぶことで、業務全体の効率化が進みます。
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各ソフトの強みを再確認し、適切に活用することで、他社よりも早く仕入れを進めることができ、売り上げの増加に寄与します。
​​​​​​​ボリュームチェックソフトを導入し、仕入れや開発業務をスムーズに進め、業績の向上にご活用ください。