【3Dでわかりやすく】セットバックとは？どうして道路斜線が緩和されるの？
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不動産開発を進める際、土地の有効利用を最大限に活かすために知っておくべき重要な概念の一つが「セットバック」です。
特に、狭い道路に面した土地を開発する際、セットバックがどのように容積消化に影響を与えるかを理解することが大切です。
この記事では、セットバックの基本的な定義から、容積消化にどのような影響を与えるか、さらにセットバックが不要な例外ケースや計算方法、他の対策についてもステップバイステップで詳しく解説していきます。
不動産開発に携わる方はもちろん、初めてセットバックの概念に触れる方にも分かりやすくお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
1.セットバックの定義とは？基本を押さえよう
1.1. セットバックの意味と目的
「セットバック」とは、建築基準法に基づき、建物を道路から一定の距離だけ後退させて建設することです。セットバックには2つの効果があります。
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建物を道路境界線から後退させることで、道路斜線制限の影響を少なくすることができます。
画像の例で説明すると、道路ぴったりに建物を建てていたら後退した後よりも建物にかかってくる斜線制限がきつくなることが分かります。
セットバックすると、向かいの道路境界が、自分の後退距離と同じ距離分後退します。
画像の例で説明すると、適用される斜線は「通常の道路斜線」から「みなし道路斜線」になっています。
このように、セットバックすると建物のみならず、道路斜線も後退します。
1.2. セットバックが適用される場面とは？
セットバックが適用される場合は3種類あります。
まず、主に道路幅が狭い土地や、開発の際に周辺の交通や街並みへの影響を考慮する必要があり、新しく建築する場合はセットバックが義務になっている場合です。
代表例としては都市計画道路や二項道路接道でのセットバックがあげられるでしょう。
幅員4メートル未満の道路に面した土地では、建物を道路から2メートル後退させる必要があります（二項道路）。
このルールによって、道路が将来的に広げられることを考慮し、建物の配置を調整するのです。
次に、高さを出したり容積消化の限界を探るために行われるケースもあります。
建物の高さを出したい場合には、既にある程度十分な道路幅が確保されている場合でも、活用されることがあります。
たとえば、接道している土地でも、高さ制限や斜線制限に影響を受ける際、セットバックを利用して建物の高さを確保し、容積を最大限に活かす設計が可能になります。
とはいえ、文章や条文だけでは、どうしても理解しにくい部分があるかもしれません。
次のセクションでは、3D図面を使って、セットバックが建物や容積にどのように影響を与えるかを視覚的に解説していきます。
図解を通じて、さらに分かりやすく説明しますので、ぜひ引き続きご覧ください。
2.セットバックが建物に与える影響
セットバックは、不動産開発において建物そのものに多大な影響を与える要素です。
特に、建物の高さや建築面積といった基本的な要件に影響を及ぼします。
ここでは、セットバックについての詳細な解説と、建物への具体的な影響について詳しく見ていきます。
2.1. 建物の高さが出せるようになる
セットバックを適用することで、建物を道路から離して建設することが求められますが、この後退によって建物の高さを確保できるケースがあります。
特に斜線制限や高さ制限が厳しい都市部では、セットバックを利用することで建物の高さを増やし、容積をより効率的に活用することが可能になります。
たとえば、道路に接している場合でも、斜線制限により一定の高さを超えた建物が建てられないことがありますが、セットバックを行うことでその影響を緩和し、より高い建物を計画できるようになります。
下記の例では、セットバック前は6階建てだった建物がセットバック後は8階建てになっています。このように、セットバックによって建物の高さを変えることが可能になります。
2.2. 建築面積が少なくなるケースもある
一方で、セットバックを適用すると建築可能な面積自体が狭くなるため、建物の建築面積が少なくなるケースもあります。
特に、狭小地や密集地では、セットバックによって有効な敷地面積が減少し、その分建物の建築面積が小さくなるため、設計の自由度が制約されることもあります。
以下の写真の例を見てみましょう。
極端な例ですが、この場合では左のセットバック前に比べて右のセットバック後の方が、建物自体の高さが5階建てから7階建てになってはいますが、建築面積が明らかに縮小しています。
2.3. 容積率への影響はどれくらいあるのか？
2.1.や2.2.で解説したことをもとに考えると、どれくらい食えるかに対しての影響の大きさが気になる方も多くいらっしゃるかと思います。
2.1.の例と2.2.の例それぞれについて説明してみましょう。
2.1.で提示した例では、6階建てから8階建てになっており、セットバックすると容積消化が50%増加しています。
対して、2.2.で提示した例では、5階建てから7階建てになっているにもかかわらず容積消化が12%減少しています。
2.1.の例では後退距離を大きくとれる敷地だったため消化容積の増加にセットバックを活用できましたが、2.2.の例では後退距離を取る余裕がなかったため、無理やりセットバックしても消化容積が減少します。
このように、道路後退をやりすぎると建築面積を圧迫するリスクもあるため、一番高さが取れて、かつ建築面積への影響が少ない形でセットバックすることが大事と言えます。
3.セットバックの例外
セットバックは多くの場合、建物の配置に直接影響を与えますが、例外となるケースもいくつか存在します。
たとえば、塀や外構に関しては、セットバックが適用されないことがあります。
また、二方接道（隅切り）のケースでも、敷地の形状や道路との接道状況によって、セットバックを必要としないことがあります。
これにより、建物配置の柔軟性が高まり、土地を効率的に使うことが可能です。
塀が存在する土地にセットバックを検討したい際は、下記の関連記事をご覧ください。
関連記事：セットバックと塀の処理方法を解説！対応に迷ったときのポイント
4.斜線がきつい土地で容積消化を増やす、セットバック以外の方法
斜線制限が厳しい土地では、建物の高さや形状が制約されるため、容積消化が難しくなることがあります。
しかし、セットバック以外にも、容積消化を最大限に活用するための対策があります。
ここでは、斜線制限がきつい土地で効率よく容積を消化する2つの方法を紹介します。
4.1. 地下室の活用
斜線制限が厳しい土地では、地上部分の高さ制限が厳しくなるため、地下室の活用が効果的な手段となります。
地下室を設置することで、地上部分の容積率に影響を与えず、建物全体の容積を増やすことが可能です。
特に、住宅や商業施設などでは、地下を駐車場や倉庫、居住スペースとして活用することで、地上の有効な建築スペースを確保しながら、容積率を最大限に消化することができます。
また、地下室の建設は、容積消化の緩和を受けることができます。
そのため、地下を掘ることで容積消化の緩和を受け、地上の斜線もかわせる、という効果が期待できます。
4.2. 天空率の活用
もう一つの効果的な方法が「天空率」の活用です。
天空率とは、建物が上空から見たときにどれだけの空を占めるかを示す指標であり、これを基にして建物の高さ制限を緩和することが可能です。
斜線制限がある場合でも、天空率の計算を利用することで、従来よりも高い建物を建てられる可能性があります。
天空率を適切に計算し、設計に反映させることで、地上部分の容積を増やし、斜線制限の影響を受けずに建物を計画することが可能です。
特に、高層建築を計画する際には、天空率の活用が重要なポイントとなります。
5.地下室や天空率などよりセットバックを活用した方が良い場合
斜線制限が厳しい土地では、地下室や天空率の活用が容積消化に有効な手段となりますが、場合によってはセットバックを活用する方が有利なケースもあります。
特に、以下のような状況では、セットバックを優先的に検討することが推奨されます。
5.1. 建築コストを抑えたい場合
地下室の建設には追加のコストがかかり、施工が難しい場合もあります。
特に地盤が弱い地域や地下水位が高い場所では、地下室の建設が技術的に困難であったり、コストが高騰するリスクがあります。
こうした場合、無理に地下室を設けるよりも、セットバックを利用して敷地の中で建物配置を工夫し、高さを確保する方がコストパフォーマンスが高いことがよくあります。
5.2. 敷地の形状や環境に制約がある場合
斜線制限や天空率の計算を行っても、敷地の形状や周囲の環境によっては、希望通りの建物高さを確保できない場合があります。
このような場合、セットバックをうまく活用することで、斜線制限の影響を回避しつつ、建物の高さや容積を効率的に確保することが可能です。
特に、隣接する建物との距離が短い都市部では、セットバックが有効な解決策となることが多いです。
6.まとめ：セットバックを活用して容積消化率を増やそう
セットバックは、不動産開発において非常に重要な役割を果たします。
道路から建物を後退させることで、都市の景観や交通の安全性を確保しつつ、建物の配置や高さを効果的に調整できます。
また、斜線制限が厳しい土地や、容積消化が難しい場合にも、セットバックをうまく活用することで、建物の高さや配置を最適化できる点が魅力です。
セットバックだけでなく、地下室の活用や天空率の計算も容積消化を増やすための有効な手段ですが、場合によってはセットバックの方がコストや設計面で有利になることもあります。
特に、都市部での土地利用や建築計画においては、セットバックをうまく使いこなすことで、より効率的な土地活用が可能です。
これらのポイントを押さえておけば、容積消化や建物の設計で無駄なく土地を活用し、効果的な開発を進めることができるでしょう。
