不動産事業収支シミュレーションをエクセルで作成！作り方と注意点を解説

2025-10-27 08:56つくるAI株式会社編集部テック

1. はじめに

不動産事業や土地活用という長期にわたる航海を成功へと導く上で、その成否を分ける羅針盤となるのが、精度の高い事業収支シミュレーションです。事業開始前に将来の収益性や潜むリスクを数値で具体的に描き出すこのプロセスは、目的地までの航路を詳細に記した「海図」作りに他なりません。闇雲に船出するのではなく、事前に綿密な計画を立てることで、予期せぬ嵐にも対応できる強固な事業基盤を築くことができます。

本記事では、多くのビジネスパーソンにとって最も身近なツールであるエクセルを活用し、実践的で信頼性の高い事業収支シミュレーションを作成するための方法論を、基礎から応用まで丁寧に解説します。基本的な構成要素の理解から、具体的なシートの作成手順、そしてシミュレーションの精度を格段に高めるためのプロフェッショナルな視点まで、網羅的にご紹介します。

この記事が、皆様の事業計画の質を一段と引き上げ、不確実な未来に対してより確かな一歩を踏み出すための、信頼できるガイドとなることを心より願っています。

2. そもそも事業収支シミュレーションとは？

事業計画を策定する過程で、誰もが一度は耳にする「事業収支シミュレーション」という言葉。しかし、その本質的な役割や、なぜそれが事業の成功に不可欠なのかを深く理解することが、全ての始まりとなります。ここでは、事業収支シミュレーションが持つ多面的な機能と、その作成ツールとして汎用性の高いエクセルを選ぶことの具体的な利点、そして留意すべき点について詳しく紐解いていきましょう。

2.1. 事業収支シミュレーションの目的と重要性

事業収支シミュレーションとは、事業を開始してから将来にわたる長期間の収入と支出を予測し、その事業が経済的に成立するかどうか、すなわち「採算性」を客観的に評価するための極めて重要な分析ツールです。

その目的は、単に「儲かるか、儲からないか」という短期的な損得勘定を算出することに留まりません。最大の目的は、事業計画全体に内在する仮説や期待値を具体的な数値に落とし込み、その妥当性を第三者にも理解できる形で検証することで、経営における意思決定の精度を飛躍的に高めることにあります。

例えば、金融機関から事業資金の融資を受ける場面を想像してみてください。担当者は、事業主の熱意やビジョンと同じくらい、あるいはそれ以上に、返済能力を裏付ける客観的な根拠を求めます。このとき、緻密に作り込まれた事業収支シミュレーションは、事業の収益構造と将来性を明確に示し、信頼性を勝ち取るための最も強力な説得材料となります。

また、複数の土地活用案（例：アパート経営、駐車場経営、トランクルーム事業など）や、異なる事業モデルを比較検討する際にも、このシミュレーションは絶大な効果を発揮します。それぞれの計画を同じ指標（利回り、キャッシュフローなど）で横並びに評価できるため、個人の勘や経験といった曖昧な要素に頼ることなく、最も合理的で優位性のある選択を導き出すことが可能になります。

このように、事業収支シミュレーションは、事業の進むべき方向を示す羅針盤であり、金融機関や投資家といったステークホルダーを説得するための共通言語としての役割を担う、事業計画の根幹をなすプロセスなのです。

2.2. エクセルで作成するメリット・デメリット

事業収支シミュレーションを作成するためのツールには、不動産投資に特化した高機能な専門ソフトウェアも存在しますが、依然として多くの企業や個人事業主がエクセルを選択しています。その背景にあるメリットと、利用する上で必ず認識しておくべきデメリットを整理しておきましょう。

メリット

エクセルが選ばれる最大の理由は、その圧倒的な「柔軟性」と「普及率」にあります。専門ソフトが予め用意されたフォーマットに従うことが多いのに対し、エクセルは白紙のキャンバスです。自社のユニークな事業モデルに合わせて項目を自由に追加・変更したり、独自の管理指標を算出するための計算式を組み込んだりと、完全にオーダーメイドのシミュレーションシートを構築できます。

これにより、事業の実態に即した、より精度の高い分析が可能になります。また、Microsoft Officeは多くの企業で標準的に導入されているため、追加のソフトウェア購入コストがかからず、操作に習熟している人材が多い点も大きな利点です。関数やグラフ作成機能を活用すれば、複雑な計算結果を視覚的に分かりやすく表現することも容易であり、関係者へのプレゼンテーション資料としても役立ちます。

デメリット

一方で、その自由度の高さがデメリットに繋がる側面もあります。最も注意すべきは「属人化のリスク」です。作成者が高度な関数や複雑なマクロを多用してシートを構築した場合、その人以外には修正や内容の解読が困難になる「ブラックボックス化」を招く恐れがあります。担当者の異動や退職によって、重要な経営ツールが機能不全に陥るケースも少なくありません。

また、全ての数式を手作業で入力するため、参照するセルが一つズレていたり、計算式の入力に誤りがあったりといったヒューマンエラーが発生しやすい点も無視できません。セルの保護機能などを適切に活用しないと、意図せず重要な数式を上書きしてしまい、シミュレーション全体の信頼性を損なう可能性も常に付きまといます。

これらの特性を理解した上で、比較的小規模なプロジェクトや、自社の特殊な状況に合わせて細かくカスタマイズしたい場合には、エクセルで事業収支シミュレーションを作成する方法が非常に有効な選択肢と言えるでしょう。

3. 事業収支シミュレーションに必要な構成項目

精度の高い事業収支シミュレーションをエクセルで作成するためには、どのような項目をシートに盛り込むべきかを体系的に理解することが不可欠です。ここでは、シミュレーションの骨格を形成する「収入」「支出」「資金計画」という3つの重要な観点から、それぞれに含めるべき具体的な構成項目を詳しく見ていきましょう。これらの要素を漏れなく洗い出すことが、現実味のある計画策定の第一歩となります。

3.1. 収入の部（インカムゲイン）の主な項目

不動産事業における経常的な収入は、物件が継続的に生み出すインカムゲインが中心となります。これらを網羅的に、かつ現実的な予測値で計上することが、シミュレーション全体の信頼性を左右します。

主な項目としては、事業収益の根幹をなす月々の「賃料」が最も大きな割合を占めます。これに加えて、共用部分の電気代や清掃費などに充当するために徴収する「共益費」や「管理費」、そして敷地内に設置された「駐車場収入」も、安定したキャッシュフローを生み出す重要な収入源です。

さらに、入居者が入れ替わる際に受け取る「礼金」や、2年ごとなど契約更新のタイミングで発生する「更新料」といった一時的な収入も、年間の収益を押し上げる要素として忘れずに計上する必要があります。

これらの収入を計算する上で、絶対に無視してはならないのが、「空室率」と「家賃下落率」という二大変動要因です。新築時を除き、満室状態が永遠に続くことは非現実的であり、また、建物の築年数の経過や周辺エリアへの競合物件の出現によって、家賃は緩やかに下落していくのが一般的です。

例えば、「年間実質賃料収入 = (月額想定賃料 × 12ヶ月 × 戸数 × (1 - 想定空室率)) - 家賃下落による減収額」といった計算式を組み込むことで、楽観的な予測を排し、より現実に即した収入予測を立てることが可能になります。この一手間が、長期的な事業の安定性を担保する上で極めて重要です。

3.2. 支出の部（経費・費用）の主な項目

事業の収益性を直接的に圧迫する要因である支出は、その種類と金額を正確に把握し、計画に織り込むことが不可欠です。支出は、事業開始時に一度だけ発生する「初期投資（イニシャルコスト）」と、事業運営に伴って継続的に発生する「運営費（ランニングコスト）」の2つに大別して考えると、全体像を整理しやすくなります。

初期投資は、事業をスタートさせるために必要となる一時的な大きな費用群です。その筆頭は、土地を所有していない場合の「土地取得費」や、建物を新築するための「建築費」です。これらに加え、設計事務所に支払う「設計監理料」、不動産を取得した際に課される「不動産取得税」や所有権移転登記に必要な「登録免許税」といった各種税金、司法書士への「登記費用」、金融機関への「融資手数料」や「保証料」など、物件価格以外にも多岐にわたる諸費用が発生します。

これらの付随費用は物件価格の7%～10%に達することもあるため、漏れなくリストアップし、総事業費を正確に算出することが重要です。

一方、運営費は、事業を継続していく上で毎年、あるいは毎月発生する費用です。代表的なものに、入居者募集や家賃集金などを委託する賃貸管理会社に支払う「管理委託費」、共用部分の清掃やエレベーターの保守点検などに関わる「維持管理費」、建物の経年劣化に対応するための「修繕費」、毎年1月1日時点の所有者に課税される「固定資産税・都市計画税」、そして火災や自然災害といった万一の事態に備える「損害保険料」などが挙げられます。

特に修繕費については、日常的な小規模修繕とは別に、10～15年周期で発生する外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕を見越し、長期的な視点で計画的に資金を積み立てておくという発想が、安定経営の鍵を握ります。

3.3. 資金計画・借入金の項目

事業全体の現金の流れ、すなわちキャッシュフローを正確に把握するためには、収入と支出だけでなく、それらを賄うための資金計画に関する項目が不可欠です。特に不動産事業のように多額の初期投資を要する場合、自己資金と借入金のバランスが事業の成否を大きく左右します。

シミュレーション上では、まず事業に投下する「自己資金」の額を明確にします。そして、不足分を金融機関から調達する「借入金」について、その詳細な条件をインプットする必要があります。これらの条件が、毎年のキャッシュフローに直接的な影響を与えるからです。

具体的には、「借入総額」はもちろんのこと、金利の変動リスクを負うかどうかの「借入金利（固定金利か変動金利か）」、返済の負担を平準化するための「返済期間（何年ローンか）」、そして「返済方法」を必ず盛り込みましょう。

返済方法には、毎月の返済額（元金＋利息）が一定で返済計画を立てやすい「元利均等返済」と、毎月の元金返済額が一定で当初の返済負担は重いものの総返済額は少なくなる「元金均等返済」の2種類が主流です。どちらを選択するかによって、特に事業初期のキャッシュフローは大きく変動します。

これらの借入条件をエクセルに正確に入力し、年間の元金返済額と支払利息額を算出する関数（例：PPMT関数、IPMT関数）を用いることで、税引後の手残り現金（ATCF）をよりリアルに予測することができ、資金ショートのリスクを事前に評価することが可能になります。

4. 【実践】エクセルで事業収支シミュレーションを作成する手順

ここからは、理論から実践へと移り、実際にエクセルを使って機能的な事業収支シミュレーションのシートを構築していくための具体的なステップを3段階に分けて解説します。この手順に沿って進めることで、単なる数字の羅列ではなく、整理され、分析しやすく、そして将来の意思決定に役立つ強力なツールを作成することができます。

4.1. ステップ1：前提条件の設定シートを作成する

本格的なキャッシュフロー表の作成に取り掛かる前に、まずシミュレーションの基礎となる全ての変数を一つのシートに集約して管理する「前提条件シート」を作成しましょう。この一見地味な一手間が、後の作業効率とシミュレーションの精度、そして分析の柔軟性を飛躍的に向上させます。

なぜなら、物件価格や借入金利、想定空室率といった将来変動しうる要素をこのシートにまとめておくことで、条件を変更したい場合にキャッシュフロー表内の複雑な数式を一つひとつ修正する手間が一切なくなり、この前提条件シートの数値を変更するだけで、瞬時にシミュレーション全体の結果が更新される仕組みを構築できるからです。

この「前提条件シート」には、以下のような項目を体系的に整理して入力します。各項目がシミュレーションのどの部分に影響を与えるかを意識しながら設定することが重要です。

物件概要:事業の対象となる物件の基本情報です。所在地、構造（木造、RC造など）、築年数、総戸数、延床面積などを記載します。

価格情報:投資額に関する情報です。土地価格、建物価格、そして前述の諸費用（仲介手数料、登記費用、税金など）を詳細にリストアップし、総事業費を算出します。

資金計画:資金調達に関する詳細条件です。自己資金額、借入額、借入期間、適用金利（固定/変動）、返済方法（元利均等/元金均等）などを入力します。

収入設定:賃料収入に関する前提条件です。部屋ごとの想定月額賃料、共益費、駐車場代、礼金・更新料の発生条件（例：2年に1回、家賃の1ヶ月分）、そして最も重要な変動要因である想定空室率、想定家賃下落率（例：毎年1%ずつ下落）を設定します。

支出設定:運営費に関する前提条件です。管理委託手数料率（例：賃料収入の5%）、固定資産税評価額、各種保険料の年額、将来の大規模修繕に備えた修繕費積立額などを入力します。

このシートを作成し、後のステップで作成するキャッシュフロー表の各セルが、この前提条件シートの値を参照するように数式を組むことで、「金利が0.5%上昇したらキャッシュフローはどうなるか？」といった複数のシナリオ分析（感度分析）が極めて容易になります。

4.2. ステップ2：収入・支出の年間推移表（キャッシュフロー表）を作成する

前提条件が整理できたら、いよいよ事業の根幹となる「キャッシュフロー表」を作成します。この表の目的は、事業期間全体（例えば30年間など）における年間の現金の出入りを時系列で詳細に可視化することにあります。エクセルのシート上では、一般的に縦軸（行）に勘定科目を、横軸（列）に年数（1年目、2年目、...30年目）を設定して表を作成します。

縦軸に並べる勘定科目は、不動産事業の収益構造を正確に把握するために、以下のような順序で構成するのが一般的です。上から順に計算していくことで、最終的な手残り現金を導き出します。

年間潜在総収入（GPI）:満室状態を想定した場合の、理論上の最大年間収入です。
空室等損失・雑収入:GPIから想定空室率分の損失を差し引き、礼金や更新料などの雑収入を加算します。
実効総収入（EGI）:GPIから空室等損失を調整した後の、実質的な年間収入です。これが事業の売上高に相当します。
運営費（OPEX）:管理費、修繕費、固定資産税、保険料など、年間に発生する全ての運営経費の合計額です。
純営業収益（NOI）:EGIからOPEXを差し引いた金額で、物件そのものが生み出す純粋な利益を示します。借入金の影響を含まないため、物件の収益力を測る上で非常に重要な指標です。
年間元利返済額（ADS）:借入金の元金と利息を合わせた年間返済額です。
税引前キャッシュフロー（BTCF）:NOIからADSを差し引いたもので、税金を支払う前の手元に残る現金の額です。
減価償却費・支払利息（経費計上分）:税務上の経費として計上できる項目です。特に減価償却費は、実際には現金の支出を伴わない費用であるため、会計上の利益とキャッシュフローの差を生む要因となります。
課税所得:NOIから支払利息と減価償却費を差し引いて算出します。
税金（所得税・住民税など）:課税所得に税率を乗じて算出します。
税引後キャッシュフロー（ATCF）:BTCFから税金を差し引いた、最終的に事業主の手元に残る現金の額です。

各項目の計算式を組む際には、ステップ1で作成した「前提条件シート」のセルを絶対参照（例：$B$5のように$マークを付ける）でリンクさせることが極めて重要です。これにより、前提条件の変更が自動的にキャッシュフロー表全体に反映される、メンテナンス性の高いシートが完成します。この表が完成すれば、事業期間中のどの年にキャッシュフローがマイナスになるリスクがあるか、といった将来予測が具体的に可能になります。

4.3. ステップ3：重要な経営指標を算出し可視化する

詳細なキャッシュフロー表が完成したら、その膨大な数字の羅列から事業の健全性や収益性を直感的に評価するための「経営指標」を算出しましょう。これらの指標を用いることで、事業計画を多角的な視点から客観的に評価し、改善点を見つけ出すことができます。代表的な指標には以下のようなものがあり、これらをキャッシュフロー表の下や別のサマリーシートにまとめて計算することをおすすめします。

NOI（純営業収益）： Net Operating Incomeの略。前述の通り、実効総収入から運営費を差し引いた額で、借入金の影響を除いた物件本来の収益力を示します。この数値が大きいほど、物件のポテンシャルが高いと評価できます。

FCR（総収益率）： Financing Cost Ratioの略で、一般的にはキャップレートやNOI利回りとも呼ばれます。「NOI ÷ 総投資額」で計算され、投下した総資本に対して物件がどれだけの純粋な利益を生み出すかを示す、最も基本的な利回り指標です。周辺の取引事例のキャップレートと比較することで、投資判断の妥当性を検証できます。

CCR（自己資本収益率）： Cash on Cash Returnの略。「税引前キャッシュフロー（BTCF） ÷ 自己資金額」で計算します。これは、投資家が投下した自己資金に対して、1年間でどれだけの現金リターンがあったかを示す指標であり、レバレッジ効果を測る上で非常に重要です。

返済比率（DCR）： Debt Coverage Ratioではなく、ここではより簡易な指標として「年間元利返済額 ÷ 実効総収入」で計算する比率を指します。収入に対して返済の割合がどれくらいかをシンプルに示し、一般的にこの比率が50%以下であれば財務的に安定的とされます。金融機関が融資審査で重視する指標の一つでもあります。

これらの重要な指標を算出した後は、エクセルのグラフ機能を最大限に活用して、その推移を「可視化」することが重要です。例えば、税引後キャッシュフロー（ATCF）の年間推移を棒グラフにすれば、事業期間中の資金繰りの変動が一目瞭然となります。

また、収入と支出、そして借入金返済額の推移を積み上げ棒グラフで表現すれば、収益構造の変化を直感的に理解できます。こうした視覚的なアウトプットは、自己分析を深めるだけでなく、金融機関や共同事業者への説明資料としても絶大な効果を発揮します。

5. 事業収支シミュレーションの精度を高めるための注意点

機能的なシミュレーションシートをエクセルで作成するスキルは重要ですが、それだけでは十分ではありません。シミュレーションの真価は、その中に入力される数値の「精度」によって決まります。ここでは、作成した事業収支シミュレーションを単なる「絵に描いた餅」で終わらせず、現実の事業運営に耐えうる信頼性の高い計画へと昇華させるための、3つの重要な心構えをご紹介します。

5.1. 希望的観測を排除し、現実的な数値を設定する

事業収支シミュレーションを作成する過程で最も陥りやすい罠が、無意識のうちに希望的観測に基づいた甘い数値設定をしてしまうことです。「このエリアは人気だから、すぐに入居者が決まるだろう」「競合物件より少し高くても、このグレードなら問題ないはずだ」といった楽観的な予測は、計画と現実の間に致命的な乖離を生む最大の原因となります。

シミュレーションの精度を高めるためには、全ての項目において客観的なデータに基づいた、現実的かつ保守的な数値を設定する姿勢が不可欠です。

例えば、家賃相場を設定する際には、自身の希望価格をインプットするのではなく、必ず複数の近隣不動産管理会社にプロとしての意見をヒアリングしたり、大手賃貸情報サイトで条件の近い競合物件の募集状況や成約賃料を徹底的に調査したりして、客観的なデータを基に判断しましょう。

同様に、空室率や将来の修繕費用もシビアに見積もることが肝心です。空室率は、地域の賃貸需要、人口動態、物件の競争力などを冷静に分析して設定します。特に地方都市では、全国平均よりも高い率を想定すべきかもしれません。

修繕費用については、目先のコストだけでなく、国土交通省が公表している「長期修繕計画作成ガイドライン」などを参考に、将来必ず必要となる外壁塗装や給排水設備更新といった大規模修繕の費用をあらかじめ計画に織り込んでおくべきです。

常に「もしこうなったら？」という最悪のケースを想定するくらいの慎重さが、予期せぬ事態に対する耐性を高め、結果的に事業の長期的な安定性を確保することに繋がるのです。

5.2. 複数のシナリオ（楽観・標準・悲観）を用意する

未来は誰にも予測できず、事業を取り巻く環境は常に変化します。政策金利の変動によって借入金利が予測以上に上昇するかもしれませんし、予期せぬ大規模な修繕が突発的に必要になる可能性もあります。また、近隣にデザイン性の高い大型の競合物件が建設され、想定していた家賃相場が大きく下落するリスクも考えられます。

こうした事業運営に内在する様々な不確実性に対応するためには、単一の計画だけを信じるのではなく、複数のシナリオをシミュレーションする「感度分析（センシティビティ分析）」が極めて重要になります。

具体的には、最も可能性が高いと思われる数値を設定した「標準シナリオ」を基準として、それに加えて、事業環境が想定よりも好転した場合の「楽観シナリオ」、そして逆に状況が悪化した場合の「悲観シナリオ」の、最低でも3パターンのシミュレーションを用意しましょう。

例えば、悲観シナリオでは、標準シナリオに比べて借入金利を1%高く、想定空室率を5%悪く、家賃下落率を年率1%上乗せする、といった形で変数を設定してみます。その厳しい条件下でもなお事業が破綻せず、キャッシュフローがプラスを維持できるのであれば、その事業計画は外部環境の変化に対する高い耐久性（レジリエンス）を持っていると判断できます。

この分析を通じて、自社の事業計画が金利上昇に弱いのか、あるいは空室率の悪化に弱いのか、といった構造的な弱点を事前に把握し、それに対する具体的な対策（自己資金比率を高める、繰り上げ返済を計画する等）を講じることが可能になるのです。

5.3. 定期的な見直しとアップデートを怠らない

事業収支シミュレーションは、事業を開始する前に一度作成したら終わり、という静的な計画書ではありません。むしろ、事業のスタートラインに立った瞬間から、計画（Plan）と現実の実績（Do）を常に照らし合わせ、継続的に見直し（Check）、改善していく（Action）ための、動的な経営管理ツールとして活用すべきものです。

市場の賃料相場は刻一刻と変化しますし、新たな法改正が税制や建築基準に影響を与えることもあります。また、実際の運営を通じて、想定よりも修繕費がかさんでしまったり、逆に予想外の雑収入があったりと、計画と実績の間にズレが生じるのは当然のことです。

これらの変化やズレを放置せず、最低でも年に一度の決算期、できれば四半期に一度は実績値をシミュレーションに反映させ、将来予測をアップデートする習慣をつけましょう。例えば、1年間の実績が出た時点で、実際の空室率や運営費を基に2年目以降の前提条件を微調整します。計画を定期的に見直すことで、問題の兆候を早期に発見することに繋がり、手遅れになる前に対策を打つなど、迅速な軌道修正が可能になります。

事業収支シミュレーションを、事業運営の健全性を測るための「定期健康診断」のように活用していくことこそが、長期にわたって安定した事業を継続するための最も確実な方法なのです。