九州旅客鉄道株式会社（JR九州）は、鉄道事業を基盤に、不動産やホテル、流通・外食など幅広い事業を展開しています。首都圏においても、近年マンションやオフィス、ホテル等を積極的に展開しています。


そんな中同社では、用地仕入担当は東京に常駐しているものの、設計は九州にいる担当に一本化されており、案件が輻輳し設計部門が逼迫している時期には、ボリュームの初期検討に時間がかかるため案件の検討自体を取りやめることもあったとのことです。

また、九州の設計担当にとっては、普段なじみの薄い首都圏、特に東京の行政区によって異なる独自の法規制のチェックは、検討初期段階における心理的ハードルの高さにもつながっていたとのことでした。

「つくるAI デベNAVI」の導入は、これらの課題を解消し、用地取得のプロセスをいかに変革したのでしょうか。

九州旅客鉄道株式会社

つくるAI デベNAVI

抱えていた課題

• 設計部門が逼迫している時期に案件検討が停滞
• 拠点間の物理的距離による案件検討に対する心理的ハードル

活用した機能

• ボリュームチェック機能
• 各種法規制・用途地域調査機能

実際の効果

• 検討案件を確度の高いものに絞り込むことで業務効率化を実現
• AIにより出力された3D図面を用いた担当者同士の会話で、やり取りがスムーズに
• 法規制等の初期検討に必要な情報収集の効率向上
• 仲介会社とのスピード感ある会話による他社との差別化

私の所属する住宅開発部は、首都圏・関西圏・九州を事業推進エリアとして分譲マンション・賃貸マンションを中心とした開発を進めています。用地担当は首都圏と九州合わせて3チームに分かれていますが、首都圏においては私を含めた用地担当のみ常駐しており、設計は九州にいる担当に一本化されています。

他デベロッパーと比べると比較的少人数の組織のため、特に繁忙期においては、各チームから設計担当への初期ボリューム検討依頼が輻輳することもあります。業務逼迫によりボリューム検討に普段の3倍ほどの時間がかかるため、導入以前は時間の都合上案件の検討自体を取りやめざるを得ないこともありました。

また、社内で入れるボリュームは初期段階のラフなものまでで、本格検討する際には外部の設計事務所に依頼するため、外注コストもかかっています。事業を進めるにあたりに必要な出費ではありますが、初期ボリュームの検討の精度を上げることで確度の高い案件の依頼に絞り込めるに越したことはないと考えていました。

設計担当が逼迫し、なかなかボリュームチェックが進まないことに悩んでいた時に、取引先の方からご紹介いただいて、試用してみることに決めました。

私自身AIなどを活用した業務の効率化には元々興味があり、他社サービスの検討や試用を進めてきましたが、「つくるAI デベNAVI」は設計に焦点を当てAIの活用に踏み込んだサービスで、その点で他社とは異なるアプローチでの提案で新鮮でしたし、非常に感銘を受けました。

「つくるAI デベNAVI」は、ボリュームチェック機能を搭載した、土地案件を扱う不動産業者向けの案件検討DXサービスです。

土地案件の紹介を受けた際に、当該物件の住居表示を入力してから最短1分で作図と概算ボリュームの算出が可能。そのまま事業収支のたたきを作成するところまでシームレスに行え、初期検討のスピードを劇的に向上させます。

加えて、物件情報をチームで一元管理する機能も搭載しており、単なる作図ツールに留まらず、チーム連携の強化やビジネスチャンスの最大化までを支援します。

案件検討を進める中で、今までは「とりあえずボリュームを入れてほしい」と設計担当に依頼していたものが、今は各用地担当がまず「つくるAI デベNAVI」でチェックする、というワンクッションを挟むようになりました。

そもそも期待している容積を消化できるか、事業性が見込めるプランになりそうかをある程度検証し、確度の高いものだけを設計担当に改めて依頼するというフローが確立されたことで、業務が大幅に効率化されたと感じています。


私自身、設計の専門家ではないため、法規制がプランに与える影響を正確に掴みきれないまま設計担当に依頼した結果、想定していたボリューム・プランにならず無駄な業務となってしまった経験もありました。

特に東京23区は行政区ごとに独自の規制が多いため、なじみの薄い九州の設計担当には分かりづらく、ボリュームチェックに時間がかかってしまうことがあったのですが、本サービスを使えば最初のフィルターを用地担当でかけられます。

導入後、無駄な業務を依頼することが明らかに減ったため、肌感ではありますが、設計担当がボリューム・プランを入れてみて想定と異なるものものは省けています。


直近も、首都圏のとある案件で、デベNAVIに入れて見たら日影規制が非常に厳しく、想定の1/3ほどしか消化できなかった例がありました。このような案件は従来なら設計担当に依頼していた案件だったので、事業性に乏しい案件を初期段階で消せるのは非常に大きいですね。

まず、体感ですが、当社にとって事業性に乏しい案件を初期ボリューム検討依頼する前の段階で半分ぐらいは用地担当で消せるようになりました。繁忙期に起こっていた設計担当の逼迫は解消されてきているように感じます。

また、九州にいる設計担当との会話は、基本的にチャットやWEB会議となりますが、AIにより出力された3D図面を通して会話できるので、首都圏の用地担当にとっても、レビューする設計担当にとっても、なじみの薄い東京の案件に対する心理的なハードルが下がったように感じています。「つくるAI デベNAVI」のおかげで、やり取りが格段にしやすくなりました。

他に導入してみて感じたのは、法規制等の初期検討に必要な情報収集の効率向上ですね。これまでは各社が提供するサービスにそれぞれアクセスし、用地担当が時間をかけて調べていたのですが、「つくるAI デベNAVI」ならワンクリックで自動取得してくれるので、情報収集がとても効率化されました。

また、仲介会社様とのコミュニケーションも変わりました。物件情報を頂く際に、ボリューム消化できるか怪しい物件については、対面でのヒアリングを行いながら「つくるAI デベNAVI」でボリュームを同時に検証して3D図面を確認するようになりました。

すぐにその場で検討できるかどうかを回答することが可能になったので、仲介会社様にとっても、回答のスピード感や立体化されたボリューム図面が目新しく印象に残るのか、他社との差別化要因にもなっているように感じます。

導入時には手厚くフォローしていただきました。 トライアル期間中、なかなか利用が浸透しない時期があったのですが、その際も親身に相談に乗っていただき、私たちのために個別の勉強会を何度も開催してくださいました。おかげさまで、今では多くの担当者が案件検討のプロセスで使うツールになっています。

定期的に情報交換しているデベロッパー様の担当者にも、機会があれば「つくるAI デベNAVI」の画面を見せながら紹介しています。皆さん、非常に強い興味を持たれて、実際にトライアルを始めたデベロッパー様もいると聞いています。


「つくるAI デベNAVI」では3D図面で概算のボリュームが出力されるので、設計のプロではない担当者にとっても斜線や日影規制がどうかかっているか視覚的に分かりやすく、勉強になります。

多大な時間と労力のかかる初期段階の検討や情報収集業務の効率化は、どのデベロッパー様も多かれ少なかれ同じような課題はお持ちのため、御社のサービスが魅力的に映るのだと思います。

こうした反応を見ても、業界全体として同じようなニーズが存在しているのだと実感しています。